종합부동산세 계산기 v0.2 2025귀속

min TAX, max TRUST
① 주택 입력
② 세대·특례
③ 결과
④ 시나리오

보유 주택 입력 (인별 합산)

# 단지명·주소 (메모) 비고 (호수 등) 공시가격 (원)
유효 주택 수 (합산배제 제외)0
합산배제 주택 수0
합산 공시가격 (과세대상)0
(참고) 합산배제 공시가0

💡 공시가격 입력 팁: "↗ 알리미 사이트 열기" 클릭 → 단지명·동·호 검색 → 결과의 "공동주택가격(원)" 복사 → 도구에 붙여넣기.
🏷 합산배제 토글: 장기임대주택, 재건축 철거예정(3년 내 멸실), 사원용 주택, 미분양, 노인복지주택 등. 9.16~9.30 신고 의무.

1세대 1주택자 판정

고령자·장기보유 세액공제

연령공제율 (자동)0%
보유공제율 (자동)0%
합산 (한도 80%)0%

재산세 (자동 계산)

적용 세율—
공정시장가액비율—
주택분 재산세 (본세 합계)0
도시지역분 (과표 × 0.14%) (참고)0
지방교육세 (본세 × 20%) (참고)0
재산세 총부담 (참고)0

※ 종부세 중복공제 = 본세 합계만 사용 (도시지역분·지방교육세 제외).
※ 1세대1주택자 + 공시가 9억 초과 주택은 특례세율 미적용 → 일반세율 자동 폴백.
※ 정밀 비례 공제 (재산세 본세 × 종부세과표 ÷ 재산세과표)는 본 도구가 단순화 — 본세 합계를 그대로 종부세 공제로 적용. 큰 케이스 신고 시 비례 계산 별도 검토.

세부담상한

판정 결과 (자동)

납세주체—
유효 주택 수—
적용 공제금액—
적용 세율표—
1주택자 세액공제—
세부담상한 적용—

참고 — 세율표

개인 2주택 이하: 3억 0.5% / 6억 0.7% / 12억 1.0% / 25억 1.3% / 50억 1.5% / 94억 2.0% / 94억+ 2.7%
개인 3주택 이상: 12억까지 동일, 25억 2.0% / 50억 3.0% / 94억 4.0% / 94억+ 5.0%
법인: 2주택↓ 2.7% / 3주택↑ 5.0% (단일·고정)
공정시장가액비율: 60% (2025년 주택분)

📅 종부세 캘린더

합산배제·부부공동특례 신고매년 9.16 ~ 9.30
정기 부과·신고·납부매년 12.1 ~ 12.15
분납 가능결정세액 250만 초과 (6개월)

산출 흐름 (12 STEP)

STEP 1 — 합산 공시가격
유효 주택 합산0
STEP 2 — 공제 금액
(−) 공제 (1세대1주택자 12억 / 일반 9억 / 법인 0)0
= 공제후 잔액0
STEP 3 — 공정시장가액비율 (주택 60%)
× 60%0
= 과세표준0
STEP 4 — 산출세액 (구간별)
구간세율해당금액구간세액
산출세액0
STEP 5 — 재산세 중복분 공제
주택별 재산세 본세 합계 (자동)0
(−) 재산세 부과액 (종부세 공제)0
= 재산세 공제 후0
· 도시지역분 + 지방교육세 (재산세 총부담 참고)0
STEP 6 — 1세대1주택 세액공제 (해당 시)
연령 ${'+'} 보유 합산율0%
(−) 세액공제0
= 세액공제 후0
STEP 7 — 세부담상한 검증 (직전년도 × 150%)
직전년도 총세액 × 150%—
상한 적용 후0
STEP 8 — 결정세액
종합부동산세 결정세액0
STEP 9 — 농어촌특별세 (결정세액의 20%)
농특세0
총부담세액0
STEP 10 — 분납 가능 여부
분납 가능 (250만 초과)—
STEP 11·12 — 신고·납부
합산배제·부부공동특례 신고매년 9.16 ~ 9.30
정기 신고·납부매년 12.1 ~ 12.15

※ 본 계산은 상담용 추정치입니다. 합산배제 요건 자동 검증은 미반영 (사용자 토글로 처리). 신탁재산·일시적 2주택·시·도지사 결정 등 특수 케이스 미반영. 정밀 신고 시 홈택스 종부세 모의계산 + 신고서 양식 재검토 필수.
※ 2025년 공정시장가액비율 60% 기준. 매년 시행령 개정 가능.

시나리오 슬롯

예: "1주택 양도 후 종부세", "부부공동특례 신청 vs 미신청", "합산배제 적용 vs 미적용".